重庆宝科房地产开发有限公司
    《营销策划管理办法》
     
                                 
    前  言
     
    为配合公司的战略发展需要，逐步完善、理顺公司的营销策划管理模式，充分发挥营销管理主导作用，顺利地实现各项目的销售目标，为公司的持续、快速、稳健发展奠定基础。我们特制订了《营销策划管理办法》。本办法是对宝科房地产开发有限公司营销管理工作的总结，也是对于如何更科学、规范的实现公司营销管理的一项探索。因此，特将本办法汇编成册，希遵照执行。
     
     
     
     
     
                             重庆宝科房地产开发有限公司
     
                                   二O一一年五月
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
          目  录
                
    第一篇：岗位职能和组织架构
    第1章      集团营销品牌中心的职责………………………………………………4
    第2章      各分公司营销中心的职责………………………………………………4
    第3章      销售代理公司的职责  …………………………………………………6
    第4章      广告代理公司的职责  …………………………………………………7
    第5章      各地营销中心架构及岗位分工说明……………………………………8
     
    第二篇：营销策划管理
    第6章      销售代理公司、全案广告公司的选择…………………………………9
    第7章      销售中心、样板房、销售开放园区的建设方案 ……………………10
    第8章      制定开盘工作计划 ……………………………………………………10
    第9章      3D片的制作   …………………………………………………………11
    第10章      影视片的拍摄制作 ……………………………………………………11  
    第11章      模型的制作 ……………………………………………………………12
    第12章      开盘营销策划方案 ……………………………………………………12
    第13章      产品新闻发布会 ………………………………………………………13
    第14章      项目开盘活动的规定 …………………………………………………14
    第15章      报广投放策略管理规定 ………………………………………………15
    第16章      电视媒体投放策略管理规定 …………………………………………15
    第17章      短信投放策略管理规定 ………………………………………………15
    第18章      其他非主流媒体投放管理规定 ………………………………………16
    第19章      集团统一标识管理规定 ………………………………………………16
    第20章      营销费用 ………………………………………………………………16
    第21章      定价管理规定…………………………………………………………16
    第22章      日常销售的策划管理工作……………………………………………18
    第三篇：销售现场管理
    第23章      销售团队的组建………………………………………………………18
    第24章      销售必读及应答标准的编写…………………………………………19
    第25章      对外资料的审核………………………………………………………19
    第26章      售楼部物料的配置管理………………………………………………20
    第27章      开盘及日常销售组织方案……………………………………………20
    第28章      销售现场的文件公示…………………………………………………21
    第29章      销售软件的使用规定…………………………………………………21 
     
    第四篇：销售内勤管理
    第30章      统计报表专项管理制度 ………………………………………………22
    第31章      签约专项管理制度……………………………………………………22
    第32章      回款专项管理制度……………………………………………………23
    第33章      银行按揭款专项管理制度……………………………………………23
    第34章      房地产权属办理专项管理制度………………………………………24
    第35章      附则  …………………………………………………………………27
     
    各类附表：
    附件一：《销售中心、样板房、销售开放园区的建设方案审批表》……………28
    附件二：《媒体投放排期表》………………………………………………………35
    附件三：《价格实施方案》…………………………………………………………37
    附件四：《楼宇认购书》模版………………………………………………………40
    附件五：《商品房买卖合同》模版…………………………………………………42
    附件六：《销售日报表》、《销售周报表》…………………………………………93
    附件七：《武汉恒大华府开盘营销策划方案》……………………………………96 
     
     
     
    第一篇：岗位职能和组织架构
     
    第1章       营销部工作职责
    第1条      负责营销策划管理及品牌建设、推广及维护工作。
    第2条      负责为统筹安排销售代理公司。
    第3条      负责按公司要求选择广告代理公司，并对广告代理合同选定情况进行审批。
    第4条      对开盘项目，参与开盘营销策划、各种活动组织筹备，直至项目正式开盘。
    第5条      对营销策划方案、定价方案（含价格调整）进行审核后，报主管领导、公司副总经理、总经理审批。
    第6条      负责对项目的每月营销推广方案进行审批，并根据营销推广方案对所有项目平面广告设计进行抽查。
    第7条      负责对项目的《商品房买卖合同》范本（含交楼时间）进行审核并报批。
    第8条      负责对销售情况汇总并报公司领导。
    第9条      根据市场情况及项目实际销售情况，及时提出营销调整策略（含价格调整），并报公司领导审批后执行。
    第10条      对销售代理公司、广告代理公司的运作过程及结果进行监督评估，并及时提出指导性意见。
    第11条      负责全程根进销售代理公司及广告代理公司的营销推广方案（包括市场调研分析、销售策略、广告策略、公关促销活动、媒体计划、销售价格、营销推广费用等）的制定，并公司领导审批。
    第12条       根据公司的批复方案下发销售文件，并跟进、监督销售代理公司落实执行。
    第13条       负责及时对销售代理公司所提交的策划思路、策略、建议、报告分析、管理企划等工作，提出修改意见或建议，并随时查询销售代理公司工作情况，同时对销售代理公司的建议和报告按规定时间给予及时批复。
    第14条       负责对销售代理公司及广告代理公司的日常工作进行监督检查,并做好公司内部各部门与销售代理公司之间的协调服务工作;
    第15条      指派专职财务人员，负责销售现场款项的收取及帐务工作，确保销售代理公司按不低于销售文件定价和折扣进行销售。
    第16条       负责项目所有销售策略、广告计划、销售资料（含销售定价和折扣）、销售收费、培训资料、对外宣传口径等的签字确认。
    第17条       负责项目营销推广中各类广告制作和发布、公关活动等第三方合作单位的选定、合同签署、款项支付，并负责营销推广计划及费用的全程控制。
    第18条       公司在项目现场设立销售内勤服务人员，并安排专人负责销售统计、销售催收款、合同签约、合同登记备案、银行按揭办理、业主收楼、房产证办理、客户根踪服务及销售现场资产管理维护等，销售代理公司对这些售后服务进行协助、配合。
    第19条       负责监管销售代理公司的团队建设，保证项目销售团队的组建、培训及日常管理能正常运作，确保销售代理公司销售团队相对稳定性，核心工作人员不得随意调离。
    第20条       在每周（每月）固