一核心观点：折腾中依然给力

    2010年是中国房地产政策最频繁、市场最不平凡的一年。2007年的政策打压和2008年的金融风暴，让地产市场颇受创伤。然而，2009年，一场印钞票式的“货币战”，燃烧起中国楼市的熊熊大火，4万亿人民币刺激经济计划和10万贷款，无疑是给楼市注入高房价的神药。自2009年底开始，楼市一路“高烧”，走向全民狂热的阶段，经历了一场过山车式疯狂。随后，中央各部委及地方政府不断升级加码的调控政策层出不穷，从2010年1月10日国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，到4月17日出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，再到9.29新政，将首套房的首付比例统一提高至30%，全国性限制第三套房按揭贷款等，调控手段愈加严厉和强硬。然而，因整体经济依然稳定，支撑市场快速发展的内外部基本动力尚未受到根本性动摇，各地房价过快上涨的势头虽然受“政策市”影响而有所遏制，但大部分城市房价仍未见明显下降，全国范围内的市场需求仍然旺盛，调控的目标似未如期达成，未出现2008年的全国性楼市低谷。限贷、限购、限外之下，一线城市投机性泡沫已被部分挤出，足见购房者热情依旧，持续给力。
    行业融资紧控之下，2010年地产商们，表现出前所未有的豪气和激情，地王随时有可能成为过去时，给力之势头从未减弱，2011年或将昂首向前。

1.1 哪股RMB最给力

    2010年度以来，武汉市第一、二、三产业都取得不同程度增长，地方财政收入与地方一般预算收入都不断增加，经济发展速度加快。武汉市规模以上工业增加值呈上涨趋势，在一定程度上带动相关产业发展，为武汉市经济起飞奠定坚实基础。2010年前三季度武汉市人均可支配收入总值达到21106元，生活水平提高的同时，消费水平也在不断攀升，其中，居民消费价格指数上涨3.2%。
    经济快速运行对整个社会带来的利好是多样性的。2010年武汉城镇固定资产投资210698亿元，同比增长24.9%，其中房地产开发投资42697亿元，增长36.5%。尽管本年度楼市陷入调控“怪圈”，越调越涨，买方市场却异常火爆。一方面，社会发展带动整个居民收入水平增加，刺激居民消费的同时，一部分闲钱流入房地产投资；另一方面，2010年以来，通货膨胀率较为明显，物价上涨，为避免纸币贬值，更多人愿意将钱投入房地产以保值增值。

1.2 政策频出武汉安然

    2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”），增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，由此拉开了新一轮房地产调控的序幕。但随后几个月的市场并未降温，房价呈继续上涨趋势。从统计数据来看，一季度，全市商品住房销售294.51万平方米，同比增加39.7%；销售套数28345套，同比增加41.41%；平均价格为5690.97元/平方米，环比上涨2.61%，上涨145元，同比上涨14.54％，上涨705元。其中，多层均价为4737.69元，小高层均价为4130.61元，高层均价为6227.93元。
    2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”），随后的几个月，信贷、土地、税收等政策密集出台，但调控所起效果延续周期不长。5月30日，武汉市房地产市场信息网的数据显示：当日商品房销量为148套，为今年最低，5月的销量较4月下降35%。本次调控后，仅3个区的楼盘价格在一次调控后没有出现下跌，但从总的趋势来看，上涨仍然占据上风，102个楼盘在一次调控后出现价格上涨，而下降的仅24个盘。

    9月全国及重点城市显著升温，房价的再度上涨导致中央及相关单位在9月底密集出台了相关政策，包括严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至30%，全国限制第三套房按揭贷款等，统称为“9.29新政”。二次调控后主城各区均有楼盘房价上涨，且所占数量均达到37%，其中东西湖区24个楼盘在售，而上涨楼盘达到19个，占比79.17%。
    总体来看，尽管调控政策连连加码，2010年武汉楼市却陷入越调越涨的怪圈，市场对政策敏感度不强。

1.3 土地给力堪比房价

    2010年，新政压力下，信贷紧缩的风声渐紧，但是即便是被砍断了几乎所有的融资渠道，最让开发商担心的仍然不是资金链的问题，而是土地。眼看着政府的“天平”将逐渐偏向保障性住房用地，此时不抓紧扩大土地储备，更待何时？
    着眼武汉市土地交易市场，境内外房产大鳄纷至沓来，不惜重金抢滩攒地，地块密集上市，成交量大涨，地王被刷新，楼面地价一再上涨，甚至与房价持平，土地供应增多了，房价却没降下来。2010年11月的土地供应量达到117.34公顷，绿地以总价53.98亿拿下武昌车辆厂地块。汉阳两宗地块楼面地价分别达到7704与8063元/平方米，1小时内连续两次刷新单价地王记录。12月7日的土拍，武昌滨江商务区一宗地块拍出了8755元/平米的楼面地价，再创新高。
    2010年4月17日，国务院首次提出遏制房价过快上涨问责制。然而这场号称“7月督察，8月约谈，9月问责”的土地问责一再爽约。一边是史上最强的调控新政，一边是关系政绩的财政收入，地方政府不仅是难以忍痛割爱，恐怕“违规”也实属“无奈之举”。问责的同时，是否更应该思考下那些法规是否与时俱进？

1.4 城市“神马”发展，助推波澜

    2010年7月29日，轻轨一号线通车了；8月26日，鹦鹉洲长江大桥开工了；10月18日，武鄂高速和左段开通营运，武汉城市圈1小时快速交通网形成了；12月1日，二七长江大桥3个桥墩主塔全部施工合龙了，12月30日，全长91公里的武汉三环线全线贯通了……
    2010年武汉城市建设飞速发展，一方面是政府加大扶持力度，另一方面，经济的腾飞推动城市规划进一步实现。交通线路的完善以及生活配套设施的改进，促进武汉人居环境的进一步改善。城市规划建设的快速发展给武汉市房地产业发展带来诸多利好。交通路网延伸之地，人流物流中转加快，买房所受区域限制减小，新的居住组团开始形成；另外，随着交通路网辐射面积的扩大，交通沿线房产地产不断升值，房价一路飙升。

1.5 名企大腕，向中靠拢

    2010年，名企大腕瞄准武汉市场，万科、万达、绿地、香港九龙仓……转战二线城市，给力武汉房地产业。万达摘取了武汉经济技术开发区的核心地块；绿地竞得汉阳四新地块；朗诗地产拿下了汉阳区龙阳大道与龙阳湖南路交汇口处地块……武汉本地房企同样不甘落后，福星惠誉拿下江汉区贺家墩城中村和青菱村城中村等改造项目，武汉联发瑞盛夺下新生路与临江大道交汇处地块……
    随着大型房企的进驻，武汉市房地产业将迎来更加广阔的发展前景，特别是高端物业的频频引进和产品设计技术的提高，将促进武汉房地产业朝着秩序化，规范化方向发展。

二 2010年房地产市场数据

2.1 金融篇——数字浮云下的真正价值

2.1.1.GDP

    图2-1 武汉2001～2010GDP 走势图
    根据2009 年12 月5 日至7 日在北京召开的中央经济会议的精神，2010 年上半年政府宏观调控的宗旨：保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。2010年前10个月，武汉生产总值达到4446.56元，同比增长15.7%，GDP增速已恢复到2008年金融危机之前，经济增长重回强劲势头。到2010年年底，国家宏观调控政策由适度宽松转为稳健