长沙滨江板块典型项目市场调查报告
    长沙市滨江项目市场调查报告
    前  言
    “一江两岸、山水洲城”一直是星城的名片。政府规划，在未来5到10年，将倾力打造一个举世闻名的湘江东岸滨水区。 
    湘江东岸全长约9公里、占地约1万亩的流域。由于区域内道路狭窄、市政设施严重滞后，与新建道路沿江风光带极不协调，长沙市政府决定对其进行全面开发。 
    在未来5至10年，长沙市政府将开发建设三角洲建设项目、开福寺片区改造项目、华盛新外滩项目、湘江明珠项目、太平街历史文化街改造工程、金外滩项目、百舸争流项目、书院路512号改造项目、火车南站改造项目、湘江风光带南北延伸项目等10个大型项目。10个大型重点项目绵延沿江风光带，将带动湘江东岸滨水区的全面开发建设。
    本次市场调查主要针对滨江板块典型项目的价格、户型、销售率、客户群体进行有效分析，从而得出滨江项目的共性，为新开项目寻找差异化竞争提供可靠的市场依据。
     
    1、      滨江板块简介
    本次市场调查主要针对长沙市滨江板块展开，其板块特征如下：
    【板块属性】：山水资源优越，集气质、梦想与荣耀于一身；
    【板块优势】：景观资源得天独厚、地段优越、保值增值能力强，极具竞争力；
    【板块劣势】：土地成本和开发成本高、销售价格高、各项目容积率高，建筑密度大；
    【板块竞争特点】：以高层、高容积率、高密度、低绿化率、高价位产品竞争为主；东、西两岸价格差距大。
    【土地资源开发情况】：土地资源丰富、土地开发较晚、将来将沿湘江两岸进行全方位开发。
    【板块发展前景】：随着山水资源价值的被充分认识和利用及区域市政设施的完善，未来沿江板块将成为长沙市最具魅力的高尚住宅区。
    【板块代表项目】：华盛新外滩、君临国际、金色屋顶、湘江世纪城、书院观邸、南外滩、滨江金座、大地金墅、长宝1667、曙光泊岸
    2、      各项目基本信息一览表

    小结：
    1)      长沙近期江景项目在售或即将发售项目约在15个左右。从物业形态分析：所有江景项目都是以高层为主，只有书院官邸一期一批有部分多层洋房；
    2)      从占地面积而言，除湘江世纪城外，每个项目都在100亩以内，由此说明一线江景土地资源稀缺，寸土寸金；
    3)      均价分析：除湘江世纪城外，其它项目均价皆高于6000元，金色屋顶甚至高于8000元/㎡的市场均价；
    3、      价格分析

1. 对外销售价格分析

    小结：
    1)      从各江景盘最低价分析：除湘江世纪城之外，所有项目最低价都基本保持在5000元/㎡以上；
    2)      从各江景盘最高价分析：最高价都在6500以上，而一线江项目君临国际、金色屋顶、书院观邸、华盛新外滩最高价都高于8000，金色屋顶和书院观邸最高价突破10000元/㎡，但突破万元单价的项目一般都是楼层高，同时又拥有360°全方位江景视角的单位；
    3)      从均价分析：各项目均价都高于6000元/㎡，只有湘江世纪城例外，一方面由于其地段相对较偏，二线江景单位距江有200m左右的距离，同时观江角度欠佳，因此价格稍有偏低；
    4)      其中金色屋顶与华盛新外滩一线江景单位均价最高，都突破了8000，分别为8300元/㎡和8100元/㎡。
     

2. 层差价、朝向价格分析

    小结：
    1)      层差价分析：基本都在30-100之间，几乎所有的项目在首层特价单位到第二层加价都在80-100之间，但3层以上层差价基本差距不大，多保持在30-50之间；
    2)      景观朝向差价分析：由于其独特的景观资源，注定其景观差价比较大，差价在200-2000元/㎡之间波动；
    3)      从景观朝向差价可窥其定价原则，江景盘基本都是一房一价，一线江景单位价格最高，二线次之，如此类推。
    4)      长宝1667景观朝向差价相对较小，一方面由于该项目各个角度都能看江，另一方面空中花园弥补了部分户型江景资源少的劣势。
     

3. 各项目价格基本走势分析

    3.1．滨江金座：
    属于滨江首个写字型公寓楼，根据综合评估其均价应在6500价位，但由于其开盘时市场低迷，且做为第一期其在价格上会选择低开高走。因此估计其开盘均价在6000左右，开发商宁愿在中后期价格拉升，也不会盲目冒险高价入市。
    随着周边市政配套，及其本身物业配套完善价格会拉升一个层次，其价格仍有约500-1000元/㎡浮动空间。
    走势预测：
    呈稳步递涨趋势，三个月左右小涨200，至第二期时整体均价将拉升至6500左右。
     
    3.2．书院观邸：
    项目周边配套已相对成熟，销售状况良好，无论销售面积还是销售套数均占08上半年的前三甲，其目前均价保持在7050元/平米左右。项目本身均价已有所偏高，但随着书院路的拓宽后通车，其地段价格将近一步体现，大胆预测该项目仍有200-500的涨幅空间。
    走势预测：
    10月份后呈小幅跳涨200元以内的走势。
     
    3.3．南外滩：
    项目周边配套成熟，离东塘商圈近，与书院观邸类似，项目随着9月中下旬书院路通车后。本项目预计11月份初开盘，其主要参照依据就是书院观邸，开盘价格预计在6500左右，采取低开高走的价格策略。
    走势预测:
    将以6600左右均价开盘，开盘后稍有涨幅。
     
    3.4．华盛新外滩：
    项目目前属于第二期，也是最后一期，产品风格与一期无太大差别，其推广手段和推广调性一直延续了一期“外滩生活概念”和“观山、临水”的概念。目前均价在该地段相对偏高，整体均价达到6800左右，由于该项目容积率高、建筑密度比较大，性价比大大缩水，因此预计价格在年内不会做大的调整，上浮空间不足。
     
    走势预测:
    08年在市场仍然稳步缓慢发展的前提下，不会有大的涨幅，预计价格上升空间为50-100元/㎡，并极有可能一直维持6800元/㎡左右的均价不变。
     
    3.5．大地金墅：
    项目去年12月份开盘，至目前销售率接近70%，期间均价自6300升至6600元/平米。
    此价格同比市场同类型物业价格高300元/平米，且物业品质感不强，目前该项目即将进入尾房销售，因此价格不会有大的调整，甚至部分单元会有所下降。
    走势预测：
    维持6500-6600元/㎡左右均价不变，部分积压单位甚至会有所降价或以折扣形式让利。
     
    3.6．君临国际：
    项目属于江景房中价格较高的一个项目，其主要价值无非地段和江景，但改项目只能属于二线江景项目，由于其地段的明显优势从而弥补了二线江景在山水资源上的不足，但同时也影响了项目居住环境的价值。
    走势预测：
         因此该项目7200元/㎡的市场均价，相对已处于饱满状态。预计在目前市场环境下，该项目不会有太大涨幅，甚至会维持原价不变。
     
    3.7．长宝1667：
    项目目前6580的市场均价，相对于区域内同品质盘而言其价格偏低，主要原因是其推出时期段市场成交量较小，因此均价整体拉升幅度小，而开发商又急于回笼资金，因此价格仅仅在最近两个月涨了近200元/平米。
    走势预测：
    因此该项目6580的价格，在近期之内不会再涨，同时尾房销售率不好的话，其可能会打出特价或优惠价来吸引客源。
     
     
     
     
    3.8．曙光泊岸：
    项目目前售楼部已建好，并开放，但其主体建筑沿未动工，由于其周边无同属性物业，因些其价格参照滨江金座，也可能在6000左右，周边的居住密度较低，且不属于繁华地区，因些价格在开盘后难以出现太大涨幅。
    走势预测：
    因些该项目会以6000左右价格开盘，涨幅不会明显。
     
    4、      销售分析

1. 各项目整体销售情况分析

    小结：
    1)      从销售率上看出各盘销售率均达到58%以上，多数盘达到70%以上，整体反映江景盘销售状况属良好；
    2)      金色屋顶一方面由于其体量较小、推广定位准确、且对外销售时间已长达一年多，因此目前基本完成销售；