2010年西安市房地产市场分析年报

     
    
目    录
    一、宏观运行背景
      1.1经济环境
      1.2政策环境
    二、土地市场
    2.1政策及热点动态
    2.2土地市场概况
    2.3土地供应与成交
    2.4土地供应和成交特征
    三、商品房市场
      3.1市场供应特征
    3.2市场销售特征
        3.2.1 各物业销售情况
        3.2.2 各物业价格表现
    四、分物业市场
      4.1 普通住宅
    4.1.1 市场供应
    4.1.2 市场销售
    4.1.2.1 销量走势
    4.1.2.2价格表现
    4.1.2.3 购买年龄分布情况
    4.1.2.4 普通住宅分面积段销售情况
    4.1.2.5 普通住宅分户型销售情况
    4.1.2.6 普通住宅分价格段销售情况
    4.1.2.7 普通住宅购买人群来源情况
    4.1.2.8 普通住宅付款方式情况
    4.2 商服用房
    4.2.1 市场供应
    4.2.2 市场销售
    4.2.2.1 销量走势
    4.2.2.2价格表现
      4.3 写字楼
    4.3.1 市场供应
    4.3.2 市场销售
    4.3.2.1 销量走势
    4.3.2.2价格表现
      4.4 别墅
    4.4.1 市场供应
    4.4.2 市场销售
    4.4.2.1 销量走势
    4.4.2.2价格表现
    五、分城区商品房市场
    5.1 城南区
    5.1.1 各物业价格表现
    5.1.2 各物业销售情况
    5.1.3 普通住宅销售情况
    5.1.4 区域发展
    5.2 城北区
    5.2.1 各物业价格表现
    5.2.2 各物业销售情况
    5.2.3 普通住宅销售情况
    5.2.4 区域发展
    5.3 城西区
    5.3.1 各物业价格表现
    5.3.2 各物业销售情况
    5.3.3 普通住宅销售情况
    5.3.4 区域发展
    5.4 城内区
    5.4.1 各物业价格表现
    5.4.2 各物业销售情况
    5.4.3 普通住宅销售情况
    5.5 高新区
    5.5.1 各物业价格表现
    5.5.2 各物业销售情况
    5.5.3 普通住宅销售情况
    5.5.4 区域发展
    5.6 城东区
    5.6.1 各物业价格表现
    5.6.2 各物业销售情况
    5.6.3 普通住宅销售情况
    5.6.4 区域发展
     
    
一、宏观运行背景
    1.1经济环境
    2010年以来，西安市经济平稳较快增长，运行状况总体良好，生产运行节奏平稳，内需依然保持旺盛，经济运行质量和效益有所提高。
    ?      工业生产增势趋缓
    1-11月份，全市规模以上工业企业实现增加值762.28亿元，同比增长19.8%，增幅较1-10月份回落0.4个百分点。
    ?      固定资产投资平稳较快增长
    1-11月份，全社会固定资产投资3066.53亿元，同比增长28.9%，较1-10月份回落0.5个百分点，其中，城镇固定资产投资2791.95亿元，增长29.8%，与1-10月份持平。
    分产业看，1-11月份，城镇固定资产投资中，第一产业投资40.68亿元，同比增长82.4%；第二产业投资439.91亿元，增长6.6%；第三产业投资2311.36亿元，增长34.6%。
    从房地产市场看，1-11月份，房地产投资764.22亿元，同比增长22.2%，比1-10月份回落0.3个百分点。全市商品房累计销售面积同比增长27.1%，商品房销售额同比增长41.1%。
    ?      消费市场需求持续旺盛
    1-11月份，全市实现社会消费品零售总额1451.51亿元，同比增长18.8%，与1-10月份持平，扣除物价因素，实际增长15.8%。
    从销售地域看，1-11月份，城镇市场实现社会消费品零售额1390.50亿元，增长19.1%；乡村市场实现社会消费品零售额61.01亿元，增长11.5%。
    从行业看，1-11月份，批发业实现零售额173.90亿元，增长26.9%；零售业实现零售额1116.48亿元，同比增长18.2%；住宿业实现零售额18.43亿元，增长21.0%；餐饮业实现零售额142.70亿元，增长13.7%。
    ?      财政收支增长较快
    1-11月份，地方财政一般预算收入218.43亿元，增长30.7%，比1-10月份提高2.3个百分点。工商税收166.42亿元，同比增长33.4%，比1-10月份提高2.0个百分点。
    1-11月份，全市地方财政一般预算支出289.01亿元，增长44.3%，比1-10月份提高12.8个百分点。民生领域仍是财政支出的重点，1-11月份，农林水事务增长71.8%，医疗卫生增长54.9%，城乡社区事务增长48.0%，社会保障和就业增长33.2%。
    ?      信贷投放相对稳健
    11月末，全市金融机构本外币存款余额9021.39亿元，较年初增加1247.76亿元，同比少增273.84亿元，其中，人民币存款余额8910.42亿元，较年初增加1240.22亿元，同比少增263.31亿元。
    11月末，金融机构本外币贷款余额6552.18亿元，较年初增加991.38亿元，同比少增141.33亿元，其中，人民币贷款余额6440.29亿元，较年初增加959.95亿元，同比少增157.74亿元。
     
    1.2政策环境
    2010年，西安楼市在政策风雨中稳步前行，政策反映迟缓，市场影响度较小等特点成为“政策年”二线城市的典型代表，展望2011年，政策调控仍有收紧信号，西安楼市是否能够继续稳步升华？先让我们回顾一下“政策年”中的主要政策：
     
    发布时间：2010年1月10日
    发布部门：国务院办公厅
    政策主题：国十一条 
    具体内容：《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》：购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%；房地产企业必须“公开房源+明码标价”。
     
    发布时间：2010年4月14日
    发布部门：国务院
    政策主题：提高银行贷款利率
    具体内容：提高银行贷款利率：4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，此前为40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。
     
    发布时间：2010年4月17日
    发布部门：国务院
    政策主题：限制异地购房
    具体内容：购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
     
    发布时间：2010年4月20日
    发布部门：住建部
    政策主题：对开发商销售行为的一系列规范
    具体内容：1、预售许可最低规模不小于栋。2、商品房交付使用条件须明确。3、尚未开盘项目要责成限期销售。4、未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。
     
    发布时间：2010年4月22日
    发布部门：银监会
    政策主题：第三套房禁止贷款
    具体内容：1、明确二套房标准，一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套，而不管之前的购房是否从银行贷款。2、明确三不贷、三挂钩。所谓三不贷，第一，对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款；第二，对于建设部房屋管理部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款；第三，对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，就是去参与招牌挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再给他增加贷款。三挂钩，其一是指地贷挂钩，开发商整治哪块地，经过评估之后，明确需要多少钱，银行给予相应的金额；其二，建贷挂钩，开发商要贷款，一定是跟在建工程挂钩；其三，房贷挂钩，就是房子与贷款挂钩，开发商要随着卖房的进度偿还原有贷款。
     
    发布时间：2010年4月30日
    发布部门：北京政府
    政策主题：限购令
    具体内容：北京在4月30日出台的“国十条实施细则”中明确提出：5月1日起北京家庭只能新购一套商品房。
     
    小结：在西安楼市经历了2009年的疯狂之后，从09年11月起，政策收紧信号频出，但2010年年初全国房价涨幅屡创新高，在此背景下，上半年政策主要围绕打击市场投资行为、维护市场稳定而进行，政策出台频率快，调控手段多样，调控力度较大等政策特征明显，且首次运用行政手段干预异地购房和三套房停贷，同时，建立监管制和问责制，在行政方面加强政策落实，整体而言，上半年政策充分体现了中央遏制房价、打击投资、维护稳定的决心，因此，4月过后，全国各大城市市场交易迅速回落，西安楼市交易量与成交均价也在2季度开始持续下滑。3季度开始，伴随着市场观望的结束以及通胀压力下，房地产市场迅速升温，在此背景下，又一轮的密集政策迎面而来——
     
    出台时间：2010年9月25日
    出台部门：两部委（国土部、住房和城乡建设部）
    政策主题：开发商囤地一年禁止买地
    具体内容：文件规定，对发现并核实竞买人存在下列违法违规违约行为的，在结案和问题查处整改到位前，国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动：存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的；存在非法转让土地使用权等违法行为的；因企业原因造成土地闲置一年以上的；开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的。
     
    出台时间：2010年9月29日
    出台部门：国家有关部委
    政策主题：完善差别化的住房信贷政策，各商业银行严格执行
    具体内容：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。
     
    出台时间：2010年10月11日
    出台部门：住房和城乡建设部、国土资源部、监察部
    政策主题：省级政府稳定房价不力将问责
    具体内容：三部门要求，各地立即研究制定贯彻落实国发〔2010〕10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要按照近日国务院有关部门进一步贯彻国发〔2010〕10号文件的要求，调整完善相关政策。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房和城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
     
    出台时间：2010年10月19日
    出台部门：央行、住建部
    政策主题：加息
    具体内容：央行10月19日晚突然宣布，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率25个基点。金融机构一年期存款与贷款基准利率均上调0.25个百分点，其中一年期存款将由现行的2.25%上调至2.50%、一年期贷款由现行的5.31%上调至5.56%。从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点