厚石：2010年房地产年报
2010年徐州房地产市场年报
目 录
政策篇
一、国家政策走势
二、2011年政策预判
土地篇
一、土地出让
二、土地成交
三、重点地块剖析
市场篇
一、整体市场分析
二、区域市场分析
三、重点项目分析
营销篇
一、营销视点
二、情景营销
三、优惠促销
政策篇
一、国家政策走势：
调控动态
| 措施
| 要点
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2010.11.03
| 四部委全面叫停第三套住房公积金贷款
| 全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。
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2010.09.29
| 二次调控（新国五条）
| 国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。
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2010.09.27
| 国土部住建部：闲置土地一年以上禁拿地
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2010.06.12
| 住建部等七部门发文 加快发展公租房
| 由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难
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2010.06.04
| 三部委发文明确个人房贷二套房认定标准
| 住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
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2010.04.17
| 一次调控（新国十条）
| “新国十条”除了重申提高第二套房的贷款利率外，还首次提出暂停第三套及以上住房贷款
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2010.03.18
| 国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案
| 按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。
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2010.03.10
| 国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查
| 国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。
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2010.02.20
| 银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者
| 流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。
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2009.12.23
| 财政部：五年内住房转让全额征收营业税
| 自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
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2009.12.14
| 国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨
| 国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。
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两次重点调控主要内容对比：
2010年的中国楼市，4月17日，为了遏制部分城市房价过快上涨，国务院发出通知，提出了“新国十条”，除了重申提高第二套房的贷款利率外，还首次提出暂停第三套及以上住房贷款，成为此次调控的新亮点。房贷政策的明令严限，使全国楼市尤其是北京、上海、杭州等前期房价涨幅过大的热点城市的楼市交易迅速降温。
然而，在经历短期观望后，各地楼市逐渐回暖，并在传统的楼市销售旺季9月达到了交易的顶峰。于是，9月29日，中国政府网站公布了“国十条”的“升级版”即“新国五条”，再次重申“首付款比例不低于30%”、“三套房停贷”等政策。
随即在楼市10月一个短暂走低后，11月、12月，全国楼市交易继续平稳回升。
新政
| 9月国五条(二次调控)
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| 4月国十条（一次调控）
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| 主要内容
| 特点
| 主要内容
| 特点
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贷款
| 首套房
| 首付款30%以上
| 无户型差异
| 套型面积90平米以下不得低于20%，90平米以上不得低于30%
| 有户型差异
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| 二套房
| 首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍
| 完善差别化住房信贷
| 首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍
| 抑制投机、投资
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| 三套房
| 暂停发第三套及以上住房贷款
| 加大力度
| 首付款和贷款利率大幅提高，部分地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款
| 灵活执行
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保障性住房
| 推进保障房及中小户型商品房建设
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| 增加供应
| 确保完成2010年建设保障性住房300万套
| 具体目标
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限购
| 房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民购房套数
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| 对部分城市提出要求
| 地方可根据实际情况，采取临时性限购的措施
| 执行灵活
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货币政策走势：
措施
| 主要内容
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上调存款准备金率
| 央行2010年六次上调上调存款类金融机构人民币存款准备金率
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加息
| 中国人民银行在10月及12月两次分别上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点
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点评：这是央行今年以来六次上调存款准备金率，11月、12月，密集性连续三次上调存款准备金率。粗略估算，此次上调后，央行可一次性冻结银行体系流动性3000多亿元。
2010年1月18日，央行第一次上调存款准备金率0.5%；2010年2月25日，央行第二次上调存款准备金率0.5%；2010年5月2日，央行第三次上调存款准备金率0.5%；2010年11月16日，央行第四次上调存款准备金率；从2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；12月20日，第四次上调存款准备金0.5个百分点。
2009年，为了GDP保八，以及通过刺激国内消费抵消世界经济形势的影响，国家开始实行宽松货币政策。到2010年下半年，连续不断走高的CPI消费指数，货币通胀日趋严重，截至11月，CPI消费指数已经达到了6.1%。
2011年中国经济步入加息通道，国内经济实施紧缩型货币政策已经势在必行。
二、2011年政策预判
1、房产税征收
2010年两次调控分别从需求、供应、监管、保障等各方面予以全面的调控，但是纵观2010年整体市场变化，虽然调控后有一定影响，但并未收到中央预期效果。
目前取消原有《房地产税暂行条例》中规定的对城镇住宅的免征优惠待遇已成定局。对高档房、大户型、非自主的住宅，以年为时间单位，以面积为单位，征收保有环节税负，以遏制楼市投机，稳定市场，基本是进一步调控房产市场的主要手段。
2、加息、以及调整存款准备金率
2010年严重的货币通胀局面已经是不容缓，2010年六次调整存款准备金率，两次存贷款加息，特别是11月、12月的频繁动作，已经很明显的预示了2011年将实施紧缩型货币政策以期抑制通胀。
3、保障房具体细则要求出台
增加保障性住房用地、公租房、经济适用房以稳定房地产市场的健康发展一直是2010年度出现最多的官方语言。但是加快保障房建设已经提了很多年，很多城市缺乏热情，尤其是二、三城市并未实际实施，2011年中央对保障房建设提出刚性要求，具体政策也很有可能出台。
土地篇
一、土地出让（注：不包括工业、科教等用地）
2010年全年，徐州共挂牌商业住宅土地52宗，合面积4502.6亩，平均占地面积约86亩，其中纯住宅用地挂牌共22宗，合面积1380.4亩；商住用地挂牌共14宗，合面积2183.7亩；商业用地挂牌共14宗，合面积1095.3亩。
2010年度商业住宅土地供应量最大的为5月、10月，月度供应量分别为574亩、670.4亩。
从土地供应结构比例图表分析可以发现，2010年徐州土地供应41%的都为商服、住宅综合性质的土地供应。纯住宅用地供应仅占23%，基本与纯商业用地供应比例相当。
数据来源：徐州国土资源局
注：不包括工业、科教等用地
二、商品宅土地成交（注：不包括工业、科教等用地）
徐州近年成交情况：
08年，受政策调控影响，全国土地市场突然转冷，徐州08年土地成交相对07年下滑7.6%。近年来，一线城市土地市场供应开始稀缺，众多品牌开发商开始进入徐州市场，徐州土地市场自08年以来一直呈稳定上涨趋势
到2010年，徐州商品住宅土地年度成交4502.6亩，环比2009年上升55.8%。土地成交量已经接近历年来最高峰的2007年的成交量。
自08年以来，徐州商品住宅土地溢价一直呈快速上涨趋势。2010年溢价率达到了49.9%，
徐州2010年月度成交量走势：
2010年，徐州商品住宅土地年度成交4502.6亩，环比2009年增长55.8%，无流拍现象，
