长沙市天心区某地块评估报告120页WORD文档房地产策划大全免费下载WORD文档

环  境  篇

    一、市情纵览
    1、基础概况
    长沙，湖南省省会，地处湖南东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。东邻江西省的宜春和萍乡，南接株洲和湘潭，西连娄底与益阳，北抵岳阳、益阳两市。长沙是湖南省的文化中心、信息中心及商贸中心——最具商业特色的城市。
    湖南省作为我国的一个内陆地区其内聚性比较强，相对来讲资金流、物流等都不够活跃，主要靠自身的条件来发展经济。但作为长沙市来讲，其省会作用就非常突出，全省的物流、资金流、信息流都是以这里为中心。而且，近期围绕长沙、株洲、湘潭打造的长、株、潭城市一体化，也就是“大长沙”的概念，令长沙未来的发展潜力无可限量。另外，湖南为提升自身形象，在长沙东北部打造影视金鹰城，更是提高了长沙在全国的影响力。

2、区划和人口
    长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市。

区划	人口（万人）	面积（平方公里）
芙蓉区	28.55	40.8
天心区	39	72
岳麓区	34	139.07
开福区	42	188
雨花区	50.2	115.2
市区小计	193.75	556
浏阳市	133.55	5007.75
长沙县	74	1997
望城县	130	2906
宁乡县	70.5	1361
郊县（市）小计	408.05	11271.75
合计	601.8	11827.75

    备注：以上人口数据截止2001年。根据2005年统计公报，长沙全市常住总人口639.3万人，户籍总人口620.92万人，其中非农业人口218.07万人，农业人口402.85万人。城市化率53.87%。

3、城市功能


长沙素有“西文东市”美称。进入作为城区主体的湘江以东地区，可以强烈感觉到其商业的发达，尽管这是许多的省会城市都具有的功能，但几乎没有哪一个内陆城市可与长沙相提并论。
    百货零售业：长沙有五一广场、东塘商圈两大商业中心，还有新近崛起的以贺龙体育场为中心的新经济商业中心，不断扩大的黄兴南路步行街。众多的大卖场，不但有实力雄厚的家润多等地方品牌、还有合资的国际品牌家乐福、沃尔玛等巨鳄。在五一大道、解放路、芙蓉路等也是商铺云集。这里旺盛的人气显示了长沙市的强大购买实力。

    4、交通状况

空港	黄花机场。国家一级机场，已开辟39条航线
铁路	京广铁路贯穿南北，湘黔、浙赣两线连接东西
高速公路	京珠高速、长常张高速（长沙~常德~张家界）、长浏高速（长沙市~浏阳）
高速公路		十一五期间拟建：长渝高速（长沙~重庆）
国道	106（北京~广州）、107（北京~深圳）、319（厦门~成都）

5、产业结构
    （1）支柱产业

农业	长沙是中国重要的商品粮、商品猪生产基地，水产品、蔬菜、水果、花木、烟草、湘莲、茶叶、食用菌等农副产品品种丰富。
工业	电子信息、机械制造、烟草食品
高新技术	电子信息、光机电一体化、新材料、生物医药技术
标志性工程	高档卷烟、电子信息、汽车制造、绿色家电、工程机械、新材料、精细化工、生物制药、精品纺织、食品加工

    （2）产业发展计划（十一五）
    长沙在“十一五”规划提出新的产业结构优化目标：产业层次明显提升，培育形成产业链条较长、创新能力较强的工程机械、汽车、家电等先进制造业集群，形成一批经营规模、自主知识产权和品牌影响力居国内行业领先水平的现代企业；建成中部地区最具实力的国家生物、软件和新材料产业基地，新兴科技型产业成长为全市工业的主导产业；文化产业、信息服务、现代物流、房地产业等持续发展提升，初步构建形成中心城市服务经济格局；高效生态农业发展走在中部前列。

    其中最具看点的是，“十一五”期间，长沙将拥有中部地区唯一的国家生物产业基地、国家软件产业基地、国家先进电池材料产业基地、国家数字媒体产业基地等高技术产业基地，随着一大批高新科技成果的中试和产业化，以及一批种子期科技企业的做大做强，到2010年，长沙电子信息、新材料、生物医药等新兴科技产业将力争实现年产值1000亿元左右，逐步形成与工程机械、汽车、家电三大优势产业集群比肩而立的主导产业。


二、经济动态
    1、GDP走势

    注解：根据统计公报，2005年GDP增幅为14.9%，该数据和2004年数据不符。

    长沙的国内生产总值在2005年已达到1519.9亿元，一、二、三产业的比例为：9.9 ：41.5 ：48.6。从中也可看出：长沙是以第三产业为主导、第二产业并重的城市。而从增加的比重来看，第一产业比重减少了0.9%，而其他两个产业有了不同程度的提高，可见长沙的城市发展正在弱化第一产业，着重发展第三产业和包括建筑业在内的第二产业，这也与其省会城市的地位是相符的。

    从长沙的经济结构来看房地产开发功能，长沙摆脱了农业大省、或重工业为主导的落后城市模式桎梏，具备新经济条件下发展的良好格局，对房地产开发来说投资环境很好，提供了稳定、可靠的强大支持。

2、人均收支
        长沙的人均收支随着城市经济的发展在近三年来得到飞速的提高，其在03年至05年这三年的时间中得到了快速的发展，为长沙市房地产及各相关产业的发展提供了优越的基础。

    3、储蓄余额
        从长沙历年的储蓄余额可以明显的反映出现今城乡居民的生活水平不断提高，对投资理财的意识逐步得到加强，由此为长沙经济的发展提供了强有力的先决条件。

4、消费支出趋势
    （1）城镇居民

年份	食品	衣着	设备用品及服务	医疗保健	交通和通讯	教育文化娱乐	杂项商品和服务	居住
2005	7.0%	14.0%	26.6%	19.0%	1.2%	4.9%	7.1%	-7.9%
2004	14.8%	9.3%	-13.2%	8.9%	7.2%	2.0%	6.1%	16.7%
2003	3.7%	0.1%	-1.3%	24.1%	40.3%	12.3%	9.1%	-23.5%
2002	——	8.7%	-9.2%	24.5%	9.3%	8.8%	-15.5%	21.5%
2001	2.1%	——	——	48.1%	——	——	43.6%
2000	——	——	54.5%	——	——	——	54.5%	42.1%
1998	-1.4%	——	——	——	-10.9%	4.4%	——

（2）农村居民

年份	食品	衣着	设备用品及服务	医疗保健	交通和通讯	教育文化娱乐	杂项商品和服务	居住
1998	0.3%	——	——	——	50.8%	——	——	——
2000	——	——	——	25.5%	37.7%	——	——	——
2001	——	——	——	29.8%	19.0%	——	——	——
2002	——	——	——	58.5%	24.0%	——	——	——
2003	——	——	——	——	31.0%	21.0%	——	——
2004	——	——	——	40.3%	19.9%	——	——	——
2005	——	——	34.5%	——	25.5%	——	——	——

    随着长沙市居民收入的增加，消费市场稳中趋升，布局结构和经营业态的进一步调整，消费环境进一步改善，从城镇居民在近年来消费性支出的增长幅度和各项增长比率来看，城镇居民在医疗保健和食品的增长最为明显，而农村居民则在医疗保健、交通和通讯方面有比较显著的增长，从中也可以看出长沙在服务业的消费支出是目前整个市场经济发展中的中心，而在对居住环境的支出上在近三年有所调整，这一点也将为日后城市的房地产综合开发需要一定留意。


三、城市发展规划
    1、总体规划
    （1）城市空间布局和功能结构
    基本形成与区域性中心城市相匹配的城市功能结构，沿湘江、319国道两条生长轴线拓展城市发展空间。

    按照“一主(城市主体)、两次(河西、星马新城)、四组团(暮云、捞霞、高星、含浦组团)”，构筑青山、秀水、绿洲、名城融为一体的城市空间格局。

——	范围	建设用地（平方公里）	人口（万人）	功能
一主	河东城区集中联片发展区域	124	146万人	强化综合服务功能，提高环境质量，其中环线以西的地区为城市中心区。
两次	河西新城：东至湘江、西至都市区边界、北至谷山、南至靳江河	65	65	文教科研区及市级行政中心和高科技产业基地
两次		星马新城：城市主体东面	64	53	发展新型工业、高科技农业、航空产业和文化休闲产业。
四组团	暮云	12	9	面向长株潭的旅游、商贸等区域性公共设施
		捞霞	20	14	建成水运、公路、铁路的中转联运中心、物流中心、大运量的工业基地
		高星	16	14	综合性产业区及置换外迁工业基地
		含浦	9	9	大学城的远期发展