湖南鑫远投资集团
     
    鑫远·湘府佳城（暂定名）项目
    规划设计任务书
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    2007.2.10
    
 目   录
    一．              项目概况              
    1.1项目地理位置…………………………………………………………………………1
    1.2项目地块现状              ………………………………………………………………………2
    1.3项目市场情况…………………………………………………………………………2
    1.4项目周边环境…………………………………………………………………………2
    二．              设计依据              
    三．   规划设计重点问题
    四．              规划设计原则              
    3.1注重效益的设计原则……………………………………………………………………6
    3.2符合项目开发的定位原则  ……………………………………………………………7
    五．  规划设计要求              
    5.1规划设计指导思想  …………………………………………………………………7
    5．2规划设计具体要求   ………………………………………………………………8
    5.3 经济技术指标               ………………………………………………………………………8
    六． 总体规划设计要求
    6.1整体布局构想 …………………………………………………………………………9
      6.2分期开发思路 …………………………………………………………………………9
    七． 住宅部分规划设计要求              
    7.1 对地形利用的原则 ……………………………………………………………………9
    7.2 各地块功能的平面布局………………………………………………………………10
    7.3 道路交通要求…………………………………………………………………………11
    7.4车库布局的要求              ………………………………………………………………………11
    7.5 园林环境设计要求……………………………………………………………………12              
    7.6 建筑风格设计要求……………………………………………………………………13              
    7.7 建筑产品设计要求……………………………………………………………………13              
    7.8 社区商业配套…………………………………………………………………………16
    7.9 社区公共服务设施配套………………………………………………………………17
    7.10 建筑节能与设备设计要求………………………………………………………… 18
     
     
    1．      项目概况
     
    1.1项目地理位置
    该项目位于芙蓉南路以东，桂花坪路南北两厢。项目东靠园艺路和梓枫小学、梓枫幼儿园，西望芙蓉南路和三馆一中心，南临生活艺术城，北接新城国际公馆。该项目由控规编号E-12、E-14、E-15、E-18-1、E-21-1地块组成。
    如图所示。
    项目地块构成示意图
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    项目位置示意图
    
    杉木冲路
    
    


     
    
    芙蓉南路
    
    刘家冲路
    
     
     
    
    桂花坪路
    
     
    1.2项目地块现状
    地块现状为空地，地形有高差，坡度不大，地块内部自然植被丰富（应根据地形图纸及现场勘测设定初始地形资料）。大量的原生植被（以香樟为主），树龄较长的大香樟估计在20年以上，这些大树可以移植到未来的小区里；同时，地块高低起伏，有山坡，有洼地，其自然地貌建议在规划设计中充分利用，形成有特色、有一定坡度的社区。  
    部分地块拆迁并未开始，土地尚未平整。 
        地块为熟地。
     
    1.3 区域市场情况
    ?      随着省政府、区政府的搬迁，芙蓉路的南部贯通，中央政务区与生活区概念已形成，区域发展前景被广泛看好，但区域目前配套设施缺乏；
    ?      本区域内楼盘多为中等规模社区，小高层、高层为主，价格水平相对紧凑，约在3200-4600元/平方米之间；
    ?      区域目前同规模的精品楼盘不多，开发水平处于长沙中高水平；
    ?      目前 ，湘府路和芙蓉南路全线贯通，杉木冲路和桂花坪路已经拉通芙蓉南路以西路段。与基础设施建设相应的是房地产发展迅猛，随着奥林匹克花园、泰祥苑、湘府东苑、生活艺术城等项目的开发，天心生态新城基础设施建设和房地产发展迅猛，区域日新月异，呈现一派生机，区域未来开发量巨大。
     
    1.4 项目周边环境
    项目临近省科技馆、群众艺术馆、地质博物馆、省青少年活动中心及三百亩的省府绿化广场，湖湘文化艺术公园、省政府机关大院、桂花坪公园、园艺公园等，周边有一定的景观资源。
                           
     
     
     
     
    

   
     
     
    


    




    
    本案
    
     
     
     
    


     
     
     
     
    2．      设计依据
    2.4 长沙地区相关的规划及建筑设计规范及规程；
    2.5 国家强制性设计规范。2.1 本项目设计任务书的有关文件内容；
    2.2 长沙市规划局批出的《建设用地规划许可证》内的规划设计要求；
    2.3 本项目地块地形图；
     
     
    3．      规划设计重点问题
     
    3．      1定位——通过规划、产品、园林景观设计，有效呈现“立体山水，生态人居”的规划理念。
    3．2规划——提供地块不利因素的解决方案。如：如何有效、合理利用现状地貌；在既满足容积率要求又满足建筑限高要求的前提下，合理保留利用现状山体和水体，形成立体山水；如何合理利用原生植被——尤其是大量的香樟树；如何规避周边道路尤其是芙蓉南路造成的噪音影响。
    3．      3景观——强调建筑与景观之间的协调性，强调景观的参与性，提升景观价值。
    3．      4理念——从建筑设计与景观设计上，具体落实本项目的开发定位主题精神，打造“生态人居”的项目大景观和大建筑布局环境。
    3．      5朝向——在保证大南北朝向的前提下，又要照顾向中心景观、组团景观取景的要求
    3．      6产品——在建筑产品和建筑风格上本着“以新古典主义建筑为主体”这一建筑设计思路，开发适合长沙人的人性化优居生活产品。
    3．      7单体设计——重点考虑如何体现产品的价值化、高性价比和创新性，
    3．      8户型——户型功能设计如何体现高品质、高价值化住宅的理念，如引入包括入户花园、空中院馆、错层阳台等创新户型设计元素，同时也应考虑在户型设计方面既要满足本项目中高端项目的定位，同时也能满足国六条的规定。
    3．      9配套——公建和商业配套的合理比例和摆放位置与方式，实现项目商业价值的最大化的同时要考虑成本控制。
    3．      10成本——在尽量满足容积率的情况下实现本项目的开发主题内容，在哪些方面重点考虑成本的控制，使项目在最优的成本控制方案下达到高性价比的产品档次。
     
    四、规划设计原则
    规划设计应充分分析本项目的地理位置、人文环境、气候特点、水文地质状况及景观环境等要素，关注目标客户群的文化素质层次、生活习惯等方面的需求，针对长沙房地产市场在规划、建筑方面的薄弱点，进行务实创新的规划、建筑、环境设计。
     
    4.1注重效益的设计原则
    4.1.1 考虑发展商的开发效益。应将项目开发的最大效益作为设计出发点，合理组织社区功能分区关系，创造出高效、合理和方便的使用空间。同时符合以